05 46 07 73 80 / 05 46 37 10 35 bonfils.basle@bb-avocats.com
Que faire en cas de loyers et charges impayés

Que faire en cas de loyers et charges impayés

Le propriétaire et le locataire d’un logement concluent un contrat de bail, le plus souvent écrit. C’est ainsi que naissent les obligations qu’ils ont l’un envers l’autre ; Parmi celles-ci… l’obligation de payer les loyers et charges pour le locataire. Lorsque cette dernière n’est pas respectée, les deux parties se trouvent plongées dans la difficulté.

Il est primordial de mettre un terme à cette situation économique périlleuse de part et d’autre.

Quand agir en cas d’impayés ?

Bien souvent, les propriétaires n’osent pas faire de démarches dès le premier impayé, de peur de paraître trop intransigeants.

En réalité, il est positif et opportun d’agir dans l’immédiat, afin d’éviter que la situation ne se dégrade trop :

  • Le locataire sera confronté à une dette plus faible, tandis que pour le propriétaire, le manque à gagner sera moins pesant.
  • De plus, le bailleur aura assuré ses arrières pour le cas où le paiement des loyers ne reprendrait pas. En conservant des copies à chaque étape, ses droits seront mieux préservés.

A tout moment, un accord peut être trouvé entre les parties. Il n’y a donc rien d’irréversible dans les démarches conseillées.

Comment agir ?

Si le paiement des loyers ne reprenait pas, le propriétaire devrait agir dès les premiers jours de retard, de la manière suivante en 6 étapes :

Pour commencer, le propriétaire doit contacter son locataire par écrit :
  1. Par mail ou SMS, deux jours après le premier impayé.
  2. Puis à défaut de paiement, par courrier en recommandé (LRAR) dans les 8 jours qui suivent.
Cette démarche donnera le plus souvent lieu à l’octroi d’un délai de paiement, ou à un accord d’échelonnement des loyers ou charges impayés.
Sans réaction des locataires, ou en cas de manquements à l’accord trouvécontactez votre avocat. Il analysera vos pièces et commencera la constitution d’un dossier pour la suite, si cela devenait nécessaire. Il rédigera et adressera une mise en demeure de payer au locataire défaillant. 
Là encore, le locataire aura la possibilité de répondre en exposant ses difficultés, et en proposant un paiement étalé des arriérés. 
En parallèle de l’étape 2, le propriétaire, accompagné de son avocat, pourra engager des démarches en vue du paiement du loyer par des tiers Cela évitera l’aggravation de la situation économique du bailleur, souvent tenu de rembourser un emprunt immobilier. Il est important que le bailleur remette à l’avocat tous les documents dont il dispose (CAF, acte de cautionnement, contrat d’assurance loyers impayés – GLI) afin de ne rien oublier. La CAF pourra verser directement l’aide personnalisée au logement au bailleur. De plus, si l’engagement du locataire est garanti par la signature d’un cautionnement, le propriétaire peut contacter le garant afin qu’il règle les loyers et charges directement. Enfin, si le propriétaire a contracté une assurance loyers impayés, il est tenu d’informer la compagnie d’assurances selon les modalités prévues au contrat de l’existence de la dette de loyer, et de ses démarches. Il faut alors veiller à respecter à la lettre les conditions prévues au contrat souscrit. 
Si le locataire demeurait défaillant, votre avocat saisira un huissier de justice qui délivrera un commandement de payer au locataire. L’huissier de justice informera la CCAPEX (Commission spécialisée de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives). Elle adressera des avis et recommandations au propriétaire et au locataire dans le but d’éviter l’expulsion et accomplit des démarches favorisant le relogement du locataire. 
Cet acte est fondamental, et pourtant, son sens, son contenu et sa portée sont souvent mal compris. Voir l’ infographie sur le Commandement de payer.
Après deux mois, si la situation n’est pas régularisée, l’avocat du propriétaire rédige l’assignation pour faire convoquer le locataire devant le juge compétent. Le préfet du département est avisé. Les organismes compétents pour diligenter le diagnostic social et financier sont saisis en vue de rédiger un rapport à destination du juge et de la CCAPEX. Ce rapport contient les informations recueillies auprès du locataire et du propriétaire notamment. Le locataire transmet cette assignation à son avocat. Les avocats respectifs du locataire et du propriétaire échangent leurs arguments et les pièces justificatives des parties, puis plaident ou déposent le dossier au juge du contentieux de la protection. 
La décision du juge vient trancher les demandes financières des parties, ainsi que la question de l’expulsion. Votre avocat analyse la décision et envisage avec vous l’intérêt d’un appel. Une fois la décision définitive, elle pourra être appliquée :
  • L’expulsion interviendra en cas de refus de l’occupant de quitter le logement, avec le concours d’un huissier et des forces de l’ordre, si le commandement de quitter les lieux est demeuré sans effet. 
  • Le paiement des loyers peut être spontané ou contraint.
Bien que cette procédure puisse avoir lieu sans que vous soyez assisté, il est préférable que, propriétaires et locataires, soient accompagnés par un avocat afin de préserver leurs intérêts. 
Infographie - loyers impayés
Location immobilière saisonnière en toute légalité

Location immobilière saisonnière en toute légalité

Pour augmenter vos revenus

La location immobilière saisonnière est un bon moyen d’augmenter vos revenus, que vous soyez propriétaire ou locataire, et qu’il s’agisse de votre résidence principale ou secondaire. 

Cependant, afin de sécuriser la rentabilité économique de ces opérations, il ne faut pas négliger leurs aspects juridiques. 

Derrière la simplicité de la mise en ligne de vos annonces, et des transactions financières qui suivent, se cachent des risques souvent méconnus.

Vous devez commencer par effectuer une déclaration au greffe du Tribunal de commerce, afin d’immatriculer votre activité. Cette condition est requise afin que vous puissiez déclarer les loyers que vous percevrez à l’administration fiscale, ce qui est obligatoire. 

En cas de manquement, votre déclaration de revenus ne serait pas conforme à la loi, et l’administration fiscale pourrait vous sanctionner. 

location saisonnière

Vous devez vous conformer à la réglementation locale applicable aux locations saisonnières. 

Sur la base de l’article L324-1-1 du Code du tourisme, les municipalités définissent le régime applicable sur leur territoire. Cet encadrement des locations saisonnières est généralisé dans les villes de plus de 200.000 habitants, ou situées en petite couronne parisienne.  

Dans les autres agglomérations, les municipalités décident d’encadrer ou non les locations saisonnières, en fonction de la pression touristique et de ses effets sur le marché du logement. 

Il existe donc une multitude de régimes applicables.  

Pour connaître vos obligations, vous pouvez consulter le site internet de la commune sur le territoire de laquelle est situé votre bien, et solliciter les conseils d’un avocat compétent en matière de locations saisonnières afin de faire le nécessaire.

Si votre bien est situé dans une copropriété, il vous revient de vérifier que le règlement qui vous est applicable n’interdit pas la location saisonnière.  

En effet, si vous louez en contradiction avec le règlement de votre copropriété, les contrats de locations saisonnière pourraient être nuls, et vous pourriez être condamné à rembourser vos locataires des loyers qu’ils vous ont versés pour leur séjour. 

Si vous êtes locataire de votre logement, et souhaitez le louer lorsque vous êtes absent, vous devez obtenir l’accord de votre propriétaire bailleur, et conserver la preuve de cette démarche.

Si vous ne le faites pas, votre bailleur peut saisir le Tribunal, et obtenir la résiliation du contrat de bail existant entre vous (vous perdriez donc votre logement) ainsi que le remboursement des loyers que vous avez encaissés. 

En résumé, la prudence est de mise pour éviter que la mise en location saisonnière de votre bien, souvent décidée dans un but lucratif, ne devienne une opération déficitaire. 

En amont, consultez Me Clémence ALLAIN pour examiner la globalité de votre projet, et définir vos obligations. 

Elle pourra ensuite vous conseiller en matière de rédaction de votre contrat type (obligatoire), et vous accompagner dans tout litige qui émergerait. 

INFOGRAPHIE - Louer son logement en toute légalité

Loyers impayés … et après ?

Loyers impayés … et après ?

Le propriétaire et le locataire d’un logement concluent un contrat de bail, le plus souvent écrit. C’est ainsi que naissent les obligations qu’ils ont l’un envers l’autre ;

Parmi celles-ci… l’obligation de payer les loyers et charges pour le locataire. Lorsque cette dernière n’est pas respectée, les deux parties se trouvent plongées dans la difficulté. Il est primordial de mettre un terme à cette situation économique périlleuse de part et d’autre.

 

La conduite à tenir ?

Que vous soyez le propriétaire ou le locataire :

  • Rapprochez-vous de votre cocontractant pour tenter de trouver un accord pour la reprise des paiements. Un échange de courriers peut sceller cet accord. Préférez les échanges écrits plutôt que verbaux. Votre avocat peut vous aider à rédiger votre lettre.
  • À défaut d’accord, contactez votre avocat pour constituer votre dossier, en vue de la procédure judiciaire qui s’annonce.

Cette procédure se déroulera en 5 étapes principales :

    1. À la demande du propriétaire et de son avocat, le locataire reçoit par huissier de justice le commandement de payer.

La CCAPEX (Commission spécialisée de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives) doit être informée par l’huissier de justice. Elle adressera des avis et recommandations au propriétaire et au locataire dans le but d’éviter l’expulsion et accomplit des démarches favorisant le relogement du locataire.

Cet acte est fondamental, et pourtant, son sens, son contenu et sa portée sont souvent mal compris. Ci-dessous une infographie pour vous éclairer.

 

2. Après deux mois, si la situation n’est pas régularisée, l’avocat du propriétaire rédige l’assignation pour faire convoquer le locataire devant le juge compétent.

Le préfet du département est avisé,
Les organismes compétents pour diligenter le diagnostic social et financier sont saisis en vue de rédiger un rapport à destination du juge et de la CCAPEX. Ce rapport contient les informations recueillies auprès du locataire et du propriétaire notamment.

Le locataire transmet cette assignation à son avocat.

 

3. Les avocats respectifs du locataire et du propriétaire échangent leurs arguments et les pièces justificatives des parties, puis plaident ou déposent le dossier au juge du contentieux de la protection.

4. La décision du juge vient trancher les demandes financières des parties, ainsi que la question de l’expulsion. Votre avocat analyse la décision et envisage avec vous l’intérêt d’un appel.

5. Une fois la décision définitive, elle pourra être appliquée.

L’expulsion interviendra en cas de refus de l’occupant de quitter le logement, avec le concours d’un huissier et des forces de l’ordre, si le commandement de quitter les lieux est demeuré sans effet.
Le paiement des loyers peut être spontané ou contraint.

 

Bien que cette procédure puisse avoir lieu sans que vous soyez assisté, il est préférable que, propriétaires et locataires, soient accompagnés par un avocat afin de préserver leurs intérêts.

Le Commandement de payer en 3 questions

Victime de violence ? Ayez le bon réflexe

Victime de violence ? Ayez le bon réflexe

Victime de violence ? Ayez le réflexe ITT !

Les violences que vous avez subies peuvent être différentes :

  • Selon leur contexte, les violences peuvent être conjugales, intrafamiliales, ou être commises dans tout autre contexte (au travail, à l’école, ou dans la rue par exemple),
  • Selon leur nature, les violences peuvent être physiques, sexuelles, verbales, psychologiques ou encore économiques.

Que faire ?

  1.  Consultez un médecin au plus vite (votre généraliste, ou un urgentiste à l’hôpital). Après examen, le médecin :
    • Prescrira les soins nécessaires à votre bon état santé,
    • Dans un certificat médical, décrira les marques physiques ou les conséquences psychologiques des faits, et évaluera leurs retentissements sur vous sous forme d’une ITT (Incapacité Totale de Travail).

    Attention : Une ITT n’est pas arrêt de travail.

  2.   Photographiez vos marques et leur évolution dans le temps.
  3. Ces photographies sont un bon complément du certificat médical.

  4.  Conservez précieusement le certificat médical, les photographies, et tout autre document qui vous serait remis par le médecin (ordonnance, arrêt de travail par exemple).
  5. Les copies de SMS, de votre journal d’appel, ou de messages reçus par internet peuvent aussi être utiles par la suite. Ils constitueront un moyen de preuve des violences et de leurs conséquences.

  6. Entourez-vous de personnes en mesure de vous soutenir.

Vous n’êtes pas prêt(e) à déposer plainte

  • Mettez en lieu sûr les documents rassemblés,
  • Ils vous seront utiles si par la suite, vous souhaitez dénoncer les violences, dans la limite du délai de prescription.

Ce délai est défini en fonction de l’ITT

Vous êtes prêt(e) à déposer plainte

  • Prenez contact avec la gendarmerie ou le commissariat, et suivez le processus qui vous sera indiqué par les agents,
  • Remettez-leur le dossier que vous avez constitué,
  • Les faits dénoncés ne doivent pas être prescrits.
Le délai de prescription est défini en fonction de l’ITT.
  • Faites-vous accompagner dans cette démarche, si vous en ressentez le besoin, par votre avocat ou un proche de confiance.

Lorsque vous avez déposé plainte, le Procureur de la République décidera de l’orientation des poursuites, en tenant compte notamment des violences commises et de l’ITT évaluée.

Une fois le juge saisi de l’affaire, l’Incapacité Totale de Travail, est absolument nécessaire pour permettre à votre avocat de faire valoir vos droits devant le juge.

Notamment, l’ITT participera à convaincre le juge dans :

  • Le choix de la peine prononcée à l’encontre de l’auteur des violences,

par exemple : une amende, une période d’emprisonnement ferme ou assorti du sursis probatoire avec interdiction d’entrer en contact avec la victime et obligation d’indemniser la victime.

  • l’évaluation des dommages et intérêts accordés à la victime sur demande chiffrée de son avocat

Enfin, en fonction de l’ITT, vous accèderez avec votre avocat aux dispositifs d’indemnisation que sont par exemple le SARVI ou la CIVI.

INFOGRAPHIE - Incapacité Totale de Travail