Que faire en cas de loyers et charges impayés
Le propriétaire et le locataire d’un logement concluent un contrat de bail, le plus souvent écrit. C’est ainsi que naissent les obligations qu’ils ont l’un envers l’autre ; Parmi celles-ci… l’obligation de payer les loyers et charges pour le locataire. Lorsque cette dernière n’est pas respectée, les deux parties se trouvent plongées dans la difficulté.
Il est primordial de mettre un terme à cette situation économique périlleuse de part et d’autre.
Quand agir en cas d’impayés ?
Bien souvent, les propriétaires n’osent pas faire de démarches dès le premier impayé, de peur de paraître trop intransigeants.
En réalité, il est positif et opportun d’agir dans l’immédiat, afin d’éviter que la situation ne se dégrade trop :
- Le locataire sera confronté à une dette plus faible, tandis que pour le propriétaire, le manque à gagner sera moins pesant.
- De plus, le bailleur aura assuré ses arrières pour le cas où le paiement des loyers ne reprendrait pas. En conservant des copies à chaque étape, ses droits seront mieux préservés.
A tout moment, un accord peut être trouvé entre les parties. Il n’y a donc rien d’irréversible dans les démarches conseillées.
Comment agir ?
Si le paiement des loyers ne reprenait pas, le propriétaire devrait agir dès les premiers jours de retard, de la manière suivante en 6 étapes :
 | Pour commencer, le propriétaire doit contacter son locataire par écrit :
Cette démarche donnera le plus souvent lieu à l’octroi d’un délai de paiement, ou à un accord d’échelonnement des loyers ou charges impayés. |
 | Sans réaction des locataires, ou en cas de manquements à l’accord trouvé, contactez votre avocat. Il analysera vos pièces et commencera la constitution d’un dossier pour la suite, si cela devenait nécessaire. Il rédigera et adressera une mise en demeure de payer au locataire défaillant. Là encore, le locataire aura la possibilité de répondre en exposant ses difficultés, et en proposant un paiement étalé des arriérés. |
 | En parallèle de l’étape 2, le propriétaire, accompagné de son avocat, pourra engager des démarches en vue du paiement du loyer par des tiers. Cela évitera l’aggravation de la situation économique du bailleur, souvent tenu de rembourser un emprunt immobilier. Il est important que le bailleur remette à l’avocat tous les documents dont il dispose (CAF, acte de cautionnement, contrat d’assurance loyers impayés – GLI) afin de ne rien oublier. La CAF pourra verser directement l’aide personnalisée au logement au bailleur. De plus, si l’engagement du locataire est garanti par la signature d’un cautionnement, le propriétaire peut contacter le garant afin qu’il règle les loyers et charges directement. Enfin, si le propriétaire a contracté une assurance loyers impayés, il est tenu d’informer la compagnie d’assurances selon les modalités prévues au contrat de l’existence de la dette de loyer, et de ses démarches. Il faut alors veiller à respecter à la lettre les conditions prévues au contrat souscrit. |
 | Si le locataire demeurait défaillant, votre avocat saisira un huissier de justice qui délivrera un commandement de payer au locataire. L’huissier de justice informera la CCAPEX (Commission spécialisée de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives). Elle adressera des avis et recommandations au propriétaire et au locataire dans le but d’éviter l’expulsion et accomplit des démarches favorisant le relogement du locataire. Cet acte est fondamental, et pourtant, son sens, son contenu et sa portée sont souvent mal compris. Voir l’ infographie sur le Commandement de payer. |
 | Après deux mois, si la situation n’est pas régularisée, l’avocat du propriétaire rédige l’assignation pour faire convoquer le locataire devant le juge compétent. Le préfet du département est avisé. Les organismes compétents pour diligenter le diagnostic social et financier sont saisis en vue de rédiger un rapport à destination du juge et de la CCAPEX. Ce rapport contient les informations recueillies auprès du locataire et du propriétaire notamment. Le locataire transmet cette assignation à son avocat. Les avocats respectifs du locataire et du propriétaire échangent leurs arguments et les pièces justificatives des parties, puis plaident ou déposent le dossier au juge du contentieux de la protection. |
 | La décision du juge vient trancher les demandes financières des parties, ainsi que la question de l’expulsion. Votre avocat analyse la décision et envisage avec vous l’intérêt d’un appel. Une fois la décision définitive, elle pourra être appliquée :
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Bien que cette procédure puisse avoir lieu sans que vous soyez assisté, il est préférable que, propriétaires et locataires, soient accompagnés par un avocat afin de préserver leurs intérêts.
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